Vroegere situatie - Klein of groot beschrijf van toepassing?

Tot voor kort werd het tarief van de koopbelasting nog bepaald door hetkadastraal inkomen (KI), het zogenaamde "klein beschrijf" van 5% registratierechten en "Groot beschrijf" van 10% te betalen registratierecht.

van de woning. Het kadastraal inkomen is een fictief inkomen dat overeenstemt met de gemiddelde jaarlijkse huuropbrengsten, die evenwel nog gebaseerd zijn op de huurprijzen van 1975.

Op die manier betaalde je 10% verkooprechten – de vroegere “registratierechten” -  voor woningen met een KI hoger dan 745 euro. Daarnaast werd een tarief van 5% gehanteerd voor woningen met een KI met een maximum van 745 euro, dan wel 845 euro indien de kopers 3 of 4 kinderen hadden, tot 945 euro bij 5 of 6 kinderen en 1045 euro vanaf zeven kinderen. Dit gunstregime werd ook wel “klein beschrijf” genoemd. Daarenboven kon bij de aankoop van een woning of bouwgrond in bepaalde gevallen genoten worden van een “abattement”, naargelang: het feit dat je geen registratiebelasting moest betalen op de eerste 15.000 euro van de aankoopsom. Naast dit “basis-abattement” had u ook hett bij-abattement, het renovatieabattement, alsook de meeneembaarheid van verkooprechten. Deze laatste is nog steeds van toepassing in het nieuwe stelsel van registratierechten.

Een vaak gehoorde kritiek was dat oude en vaak grotere huizen toch in aanmerking kwamen voor de gunst van het klein beschrijf, omdat uitgevoerde verbouwingen nooit werden aangegeven aan het kadaster. Om die reden was een verkoop van een woning tegen 600.000 euro, met een KI van 650 euro en bijgevolg met een aanrekening van 5% verkooprechten, geen uitzondering.

Het was dan ook duidelijk dat het kadastraal inkomen een verouderde en vaak incorrecte basis vormde voor de berekening van uw verkooprechten. Om die reden werd de nood om de koopbelasting aan een ander systeem te koppelen hoog. Omwille van die reden werd dan ook beslist om gebruik te maken van één tarief dat afhankelijk is van de aankoopprijs. Dit systeem staat steeds in verhouding met de waarde en de aard van het pand.

Hoeveel registratierechten op de enige eigen gezinswoning?

Voortaan wordt er gebruik gemaakt van één tarief qua verkooprechten voor de gezinswoning, met een bijkomende korting voor de bescheiden woning. Zo zal je slechts 6% verkooprechten betalen op de aankoopprijs van uw enige eigen gezinswoning. De hiervoor omschreven gunstregimes van het klein beschrijf, de voordeel voor grote gezinnen en de diverse abattementen, zijn bijgevolg verdwenen.

Belangrijk is dat het nieuwe tarief van 6% enkel geldt in geval van aankoop:

• van bestaande woningen, niet van toepassing op bouwgronden die gelegen zijn in het Vlaams Gewest
• door natuurlijke personen
• indien het gaat om een zuivere aankoop – dus niet: ruil, afstand van onverdeelde rechten,… - van de geheelheid van de woning in volle eigendom
• voor zover de kopers er hun hoofdverblijfplaats (nl.: de inschrijving in het bevolkingsregister) vestigen binnen de 2 jaar na datum van de authentieke akte
• waarbij de kopers noch afzonderlijk, noch gezamenlijk reeds een woning of bouwgrond in volle eigendom hebben, dit zowel in België als daarbuiten (ook indien deze via een nalatenschap werd verkregen)

Deze laatste voorwaarde wordt bovendien per persoon beoordeeld. Het is dus perfect mogelijk dat 2 personen samen een woning aankopen, waarbij de ene  - A - reeds eigenaar is van een onroerend goed en de andere – B - niet, zodat A voor zijn aandeel belast wordt aan een tarief van 10% die in die gevallen behouden blijft en B aan een tarief van 6%.

Belangrijk hierbij is ook het feit dat geen rekening wordt gehouden met een woning of bouwgrond waarvan de koper eigenaar is, indien de koper zich ertoe verbindt om deze woning of bouwgrond uiterlijk één jaar na de datum van de authentieke akte van de aankoop van de nieuwe gezinswoning volledig te vervreemden. Hierbij moet de koper wel kunnen aantonen dat deze aankoop en vervreemding in verband staan met elkaar. Op die manier hebben kopers een zekere geruststelling dat zij een nieuwe gezinswoning aan het tarief van 6% kunnen aankopen, terwijl de verkoop van hun huidige gezinswoning nog niet werd gefinaliseerd. Dit noemt men de “tolerantie van het causaal verband”.

Wanneer is het verlaagd registratierecht niet van toepassing?

Gelet op de bovenstaande voorwaarden, blijven aankopen van gronden, dan wel bedrijfsvastgoed en tweede of derde verblijven verder verlopen onder aanrekening van het algemeen tarief van 10% op de aankoopprijs van het onroerend goed. Ook bij de aankoop van een nieuwbouwwoning waarbij 21% BTW wordt aangerekend op de constructiewaarde en verkooprechten op de grondwaarde, blijven de verkooprechten op de grond aan het tarief van 10% gelden.

Een uitzondering hierop is de aankoop van een woning waarbij de koper er zich toe verbindt binnen de drie jaar na aankoop een huurovereenkomst af te sluiten met een erkend sociaal verhuurkantoor voor een periode van minimum 9 jaar. In dit geval kan een registratie tarief van 7% op de aankoopprijs genoten worden.

Hoeveel registratierechten bij een ingrijpende energetische renovatie?

Koop je een gezinswoning aan zoals hierboven uiteengezet en verbind je je er bovendien toe om binnen de vijf jaar na aankoop een ingrijpende energetische renovatie uit te hebben gevoerd, dan betaal je slechts 5% verkooprechten in plaats van 6% op de aankoopprijs. Ook hier gebeurt de beoordeling per persoon en kan de tolerantie van het causaal verband worden toegepast.

Een ingrijpende energetische renovatie is een renovatie waarbij de technische installaties om een specifiek binnenklimaat te realiseren (zoals verwarming, koeling, luchtcirculatie) volledig vervangen worden en waarbij minstens 75% van de bestaande en nieuwe buitenschil wordt geïsoleerd.

Wat bij aankoop van onroerend erfgoed?

Ook bij de aankoop van onroerend erfgoed dat u als gezinswoning wil aanwenden, wordt een fiscale bonus voorzien onder de vorm van een verlaagd verkooprecht van 1% in plaats van 6%. Dit op voorwaarde dat het verschil binnen de 5 jaar geïnvesteerd wordt in werkzaamheden, beheersmaatregelen of diensten die noodzakelijk zijn voor het behoud of de herwaardering van de erfgoedkenmerken- en elementen van het beschermde monument.

Sinds 14 mei 2017 gold reeds een regeling waarbij de verkooprechten bij aankoop van onroerend erfgoed gereduceerd worden tot 5%, dan wel 2,5% (in geval van klein beschrijf), dit evenwel op voorwaarde dat ook hier het fiscale voordeel geïnvesteerd wordt in beheersmaatregelen, werkzaamheden of diensten die noodzakelijk zijn voor het behoud of de herwaardering van de erfgoedkenmerken- en elementen van het beschermde monument. 

Deze regeling wordt behouden voor de aankoop van onroerend erfgoed dat niet voldoet aan de voorwaarden om te genieten van een tarief van 6% ipv 10%.

Belangrijk hierbij is dat deze gunsten niet kunnen gecombineerd worden met premies die betrekking hebben op dezelfde beheersmaatregelen, werkzaamheden of diensten zoals reeds vermeld. De tolerantie van het causaal verband wordt hierbij wél degelijk toegepast.

Extra korting in registratierechten voor bescheiden gezinswoningen!

Voor de aankoop van bescheiden gezinswoningen, woningen met een aankoopprijs tot maximaal 200.000 euro of 220.000 euro in kernsteden, is er een extra korting van 5.600 euro (bij een tarief van 6%) ofwel 4.800 euro (bij een tarief van 5%) voorzien. Indien slechts één van de kopers aanspraak kan maken op het nieuwe gunsttarief, zal slechts een deel van deze korting kunnen worden toegepast.

In de kernsteden – Aalst, Antwerpen, Boom, Brugge, Dendermonde, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare, Sint-Niklaas, Turnhout en Vilvoorde - en de Vlaamse rand – Affligem, Asse, Beersel, Bever, Dilbeek, Drogenbos, Galmaarden, Gooik, Grimbergen, Halle, Herne, Hoeilaart, Kampenhout, Kapelle-op-den-Bos, Kraainem, Lennik, Liedekerke, Linkebeek, Londerzeel, Machelen, Meise, Merchtem, Opwijk, Overijse, Pepingen, Roosdaal, Sint-Genesius-Rode, Sint-Pieters-Leeuw, Steenokkerzeel, Ternat, Vilvoorde, Wemmel, Wezembeek-Oppem, Zaventem, Zemst, Bertem, Huldenberg, Kortenberg en Tervuren - wordt deze voorwaarde opgetrokken tot een aankoopprijs van 220.000 euro. Deze korting komt overeen met een vrijstelling van verkooprechten op de eerste schijf van 80.000 euro en wordt toegepast op het totaal van de verkooprechten en dus niet per koper.

Om het grensbedrag van 200.000 dan wel 220.000 te berekenen, wordt rekening gehouden met de som van de overeengekomen verkoopprijs en de lasten van deze verkoopstransactie.

Zowel de SERV als de Woonraad merkten in hun adviezen op dat dergelijke regeling een risico op prijsbewimpeling inhoudt om deze grens van € 200.000 dan wel € 220.000 te bekomen bij de verkoop van een woning. De Vlaamse Regering stelde dit te zullen tegengaan door een structurele controle op de reële verkoopwaarde van de desbetreffende woningen uit te voeren en bij sterke indicaties van prijsbewimpeling de reële verkoopwaarde te herzien, waardoor men het gunsttarief kan verliezen. De Vlaamse belastingdienst zou hiertoe een beroep doen op de databank met ijkpunten, die een indicatie geeft van gelijkaardige panden die in de buurt reeds werden verkocht of vererfd. 

Meeneembaarheid van registratierechten nog steeds mogelijk.

Het principe van meeneembaarheid van vroeger betaalde registrarierechten wordt ook toegepast in de nieuwe regeling. Wie vroeger al een woning kocht en een nieuwe woning aankoopt, kan dus nog steeds in aanmerking komen voor een verrekening of teruggave van de toen betaalde registratiebelasting. Het plafond van het bedrag dat “meegenomen” kan worden blijft evenwel 12.500 euro, al zal dit plafond voortaan wel geïndexeerd worden met het jaar 2017 als referentie, zodat een indexatie voor het eerst kan gebeuren in 2019. Deze indexatie gebeurt slechts per schijven van 500 euro, waarbij steeds wordt afgerond naar de lagere 500 euro.

Concreet houdt dit in dat indien ten gevolge van de indexering op 01 januari 2019 blijkt dat het maximum verrekenbaar of terug te geven bedrag:

• meer dan 12.500 euro en minder dan 13.000 euro bedraagt – vb.: 12.680 euro -, dit voor het jaar 2019 nog zal behouden blijven op 12.500 euro
• meer dan 13.000 euro en minder dan 13.500 bedraagt – vb.: 13.350 euro - dit voor het jaar 2019 op 13.000 geplaatst zal worden

Daarnaast blijft de meeneembaarheid van vroeger betaalde verkooprechten behouden, zelfs bij de aankoop van bouwgrond.

Blijft het kadastraal inkomen (KI) belangrijk bij aankoop van een woning?

Ondanks het feit dat het KI zijn functie verliest bij de berekening van uw registratiebelasting, wordt er best nog rekening gehouden met het kadastraal inkomen van de woning bij een aankoop. Het kadastraal inkomen bepaalt niet langer de registratierechten die u moet betalen bij aankoop van uw nieuwe woning, maar het blijft wel de basis voor de berekening van uw onroerende voorheffing die je jaarlijks moet betalen aan vadertje staat. Hoewel een iets hoger kadastraal inkomen uw droomwoning niet langer in de weg staat, daar de financiële impact veel beperkter blijft in het nieuwe systeem.

Vanaf wanneer geldt de nieuwe regeling rond registratierechten?

De nieuwe regeling rond het registratierecht trad in werking op 01 juni 2018 en werd op 01 januari 2020 beperkt aangepast naar aanleiding van de afschaffing van de VlaamseWoonbonus. 

Voor wie een woning aankocht met toepassing van het klein beschrijf werd er niets gewijzigd. Ook de voorwaarden die aan deze gunst werden gekoppeld, blijven dan zondermeer gelden.

Wil u toch graag een persoonlijk woordje uitleg hierover? Aarzel niet en kom zeker eens langs op ons kantoor voor meer informatie!