Verplichte documenten bij verkoop woning

 

In dit artikel zoomen we even in op welke opzoekingen er nodig zijn bij het verkopen van jouw huis of appartement.

 

Welke documenten heb ik nodig om mijn woning te verkopen?

 

Denk je eraan jouw woning te verkopen, dan doe je er goed aan om tijdig de verplichte attesten en documenten aan te vragen. Naast diverse keuringen en documenten, zal je ook enkele opzoekingen moeten verrichten.

Een verkoopadvertentie die alle verplichte informatie bevat geeft potentiële kopers een duidelijk, maar vooral eerlijk beeld over jouw eigendom.

Ze ervaren jouw zoekertje als betrouwbaar en zullen sneller overgaan tot een plaatsbezoek.

Je kan de documenten en opzoekingen opdelen in drie groepen, diegene die je nodig hebt vóór je jouw woning te koop stelt, diegene die noodzakelijk zijn om een sluitende verkoopovereenkomst “compromis” op te maken en diegene die je uiterlijk tegen het verlijden van de notariële verkoopakte dient over te maken.

 

Verplichte attesten, keuringen en documenten bij het verkopen van jouw woning:

 

• De eigendomstitel of notariële aankoopakte

De eigendomstitel bewijst dat u eigenaar bent van het onroerend goed en bevat heel wat belangrijke informatie. Je leest hem best helemaal na vóór je de verkoop aanvangt. Je kan er bijzonderheden nagaan die aan jouw eigendom zouden vasthangen. Het is bijvoorbeeld niet onbelangrijk om vooraf te weten met welke erfdienstbaarheden uw goed bevoor- of benadeeld is. Eventuele conventionele voorkeur- of voorkooprechten worden er besproken, maar ook de oorsprong en de samenstelling van jouw percelen kunnen er worden nagegaan.

 

• Een kadastraal uittreksel en plan

Ga je jouw eigendom verkopen, dan vraag je best meteen een kadastraal uittreksel aan. Het bevestigd wie op heden de rechtmatige eigenaars zijn van het goed, maar het vermeld tevens het bedrag van het kadastraal inkomen (niet-geïndexeerd), de perceelidentificatie en de oppervlakte zoals die thans bij het kadaster gekend is. Dat kan immers om diverse redenen afwijken van jouw eigendomstitel. Verkrijging door verjaring, mutatie van percelen, verwerving na erfenis, enz…

Daarnaast kan je ook een kadastraal plan aanvragen. Dat plan geeft de toestand weer zoals die bij het kadaster bekend is en kan eveneens als indicatie dienen om de vorm en de grote van het verkocht perceel na te gaan op feitelijke afwijkingen.

Weetje! Het kadastraal plan is geen eigendomsbewijs, maar geeft louter de fiscale toestand van uw eigendom weer. Enkel een beëdigd landmeter kan u uitsluitsel geven over de werkelijke perceelsgrenzen.

 

• Het energieprestatiecertificaat of kortweg EPC

  

Het EPC geeft een vereenvoudigd beeld over hoe energie performant jouw gebouw is. Rekening houdend met de te verwarmen ruimtes, de isolatiewaarden van alle verliesoppervlaktes, de efficiëntie van jouw verwarmingssysteem en desgevallend de aanwezigheid van alternatieve energiebronnen, bekomt de energiedeskundige een EPC-score voor jouw woning. Het kengetal, het label en de unieke code zal je verplicht moeten opnemen in jouw publiciteitskanalen.

Opgelet! Beschik je over een slecht EPC, dan kan het zijn dat er voor jouw eigendom een renovatieverplichting geldt. Je dient de kandidaat-koper hierover tijdig te informeren en voor zover de verplichte renovatieperiode reeds loopt, tevens de vervaldatum van deze periode mee op te nemen in de publiciteit en later in jouw verkoopovereenkomst. Verder meer hierover.

 

 

• Informatieplicht integraal waterbeleid “De watertoets”

Kandidaat-kopers dienen vooraf geïnformeerd te worden over de overstromingsgevoeligheid van jouw perceel en/of gebouw. Enerzijds heb je de opzoeking met betrekking tot de risicozones voor overstromingen en anderzijds heb je het overstromingsrapport. Dat laatste omvat heel wat informatie over de overstromingsgevoeligheid. Jouw advertentie zal -afhankelijk van de inhoud van deze opzoekingen- moeten vermelden of jouw eigendom al dan niet gelegen is in een risicozone, een afgebakende oeverzone, een afgebakend overstromingsgebied of een signaalgebied.  Tot slot zul je de perceelscore en gebouwscore moeten vermelden.

 

• Stedenbouwkundige inlichtingen

Is jouw eigendom gelegen in een stad of gemeente met een goedgekeurd plannen- en vergunningenregister, dan dient jouw advertentie diverse vermeldingen te omvatten over de stedenbouwkundige toestand van jouw eigendom. Zo zal je onder meer moeten meedelen wat de stedenbouwkundige bestemming is van jouw onroerend goed, of er een stedenbouwkundige bouwvergunning dan wel een omgevingsvergunning werd uitgereikt, of er bouwovertredingen zijn begaan, of er een dagvaarding of herstelvordering werd opgelegd, of er een al dan niet vervallen verkavelingsvergunning geldt en of er een voorkooprecht van toepassing is. De stedenbouwkundige inlichtingen mogen niet ouder zijn dan 1 jaar.

Weetje! Niet verplicht om op te nemen in jouw advertentie, maar desalniettemin even belangrijk, is het nagaan of jouw eigendom getroffen is door enige rooilijn. De impact kan groot zijn en zelfs resulteren in de ontbinding van een verkoop.

 

• Informatie over de erfgoedwaarde “onroerend erfgoed”

Sinds 1 januari 2015 ben je als verkoper verplicht om te melden of jouw eigendom beschermd is of voorkomt om de inventaris van onroerend erfgoed. Het is van belang dat de toekomstige eigenaar weet dat van hem verwacht wordt om het beschermd erfgoed in stand te houden. Dat houdt in dat hij tijdig werken moet uitvoeren om de instandhouding, het onderhoud, de beveiliging, enzovoort te waarborgen. Daarnaast is het slopen of vernietigen van beschermd erfgoed ten strengste verboden, op enkele zeer uitzonderlijke gevallen na. Bepaalde plannen of ingrepen kunnen hierdoor ook aanzienlijk beperkt worden en bijgevolg het doel van jouw kandidaat-koper schaden.   

 

• Renovatieverplichting voor residentiële gebouwen

Sinds 1 januari 2023 gaat de renovatieverplichting voor residentiële gebouwen in voege. Alle woningen of appartementen die vanaf dan verkocht worden met EPC-label E of F, moeten binnen de 5 jaar na overdracht, verplicht gerenoveerd worden naar een label D of beter. De nieuwe eigenaar zal binnen deze periode een nieuw EPC moeten laten opmaken, waaruit de noodzakelijke verbeteringswerken blijken. Als verkoper van een eigendom waarop deze renovatieverplichting rust, dient u deze vermelding mee op te nemen in uw publiciteit en bij uitbreiding in de onderhandse verkoopovereenkomst en de notariële akte.

De te behalen doelen zullen in de loop der jaren verder worden aangescherpt, waarbij tegen 2045 alle woningen of appartementen over label A moeten beschikken.

 

Hulp nodig? Contacteer ons vrijblijvend.

 

 

Noodzakelijke attesten, keuringen en documenten voor een sluitende verkoopovereenkomst:

 

• Alle voorgaande documenten en opzoekingen

• Het asbestattest

  

Sinds 23 november 2022 bent u als verkoper verplicht om een asbestattest te laten opmaken, voor alle constructies die vóór 2001 

gebouwd werden. Iedere verkoopovereenkomst die daarop betrekking heeft en niet beschikt over een asbestattest, is nietig. Asbest is een vezel dat zeer vaak verwerkt werd in bouwmaterialen, doch sinds 1998 een verbod kent gezien de verwerking ervan gezondheidsproblemen kan doen ontstaan. Het is vooral belangrijk om bij verbouwingswerken te weten welke materialen asbest kunnen bevatten. Zo kan je ze veilig en met de nodige voorzorgsmaatregelen voor uw gezondheid (laten) verwijderen.

 

• Het bodemattest (OVAM)

Geen bodemattest, geen verkoop. Zonder de inhoud van een recent bodemattest is een onderhandse verkoopovereenkomst nietig. Het bodemattest laat je weten of jouw grond opgenomen is in het grondeninformatieregister, het een risicogrond is en of er aanwijzingen zijn dat op jouw grond bodemverontreiniging voorkomt. Weetje! Het is niet toegestaan om het bodemattest van jouw initiële aankoop te hergebruiken, zelfs indien dit zeer recent zou zijn. Je dient dus bij iedere (her)verkoop een nieuw bodemattest aan te vragen.

 

• Opzoeking voorkooprechten

Er zijn twee soorten voorkooprechten, de wettelijke voorkooprechten en de conventionele voorkooprechten. De wettelijke voorkooprechten kunnen openbaar geraadpleegd worden, ze zijn wat ze zijn en dienen zondermeer aangeboden te worden aan de rechthebbende partijen, die op hun beurt een wettelijk vastgestelde periode hebben om hun standpunt mee te delen. Daarnaast zijn er ook conventionele voorkooprechten. Dat zijn diegene die tot stand zijn gekomen door een mondelinge of schriftelijke overeenkomst of zelfs door een huur- of pachtovereenkomst. Ze zijn vaak niet terug te vinden in de publieke databank of jouw eigendomstitel. Het is dus van groot belang om te weten of deze al dan niet van toepassing kunnen zijn op uw eigendom. Weetje! Draagt jouw eigendom een publiciteitspaneel, dan is er vaak ook een voorkooprecht voorzien in de overeenkomst met de eigenaar van het publiciteitspaneel. Misken dit voorkooprecht niet, de schadevergoedingen zijn vaak aanzienlijk en de betreffende partijen onverbiddelijk!

 

• Conformiteitsattest van de stookolietank of de buitendienststelling ervan

Beschikt de verkochte eigendom over een bovengrondse of ondergrondse stookolietank, dan dient u dit te vermelden in de verkoopovereenkomst. Bijgevolg dient er een keuring van deze installatie voorhanden te zijn.

Heeft u de tank laten verwijderen of buiten dienst gesteld, dan dient u het bewijs voor te leggen van een erkende firma die deze werken attesteerde.

 

• De huurovereenkomst of pachtovereenkomst

Wordt de eigendom die verkocht wordt ook verhuurd, dan dien je de koper hierover te informeren en een kopij van de desbetreffende huurovereenkomst te bezorgen. Het is daarbij ook belangrijk om de koper erover te informeren of deze huurovereenkomst al dan niet geregistreerd werd. Je zal de koper bovendien moeten informeren of -en desgevallend hoe- er een huurwaarborg werd gesteld. Vergeet naderhand niet om de plaatsbeschrijving mee over te dragen aan de koper.

 

• De basisakte en het reglement van mede-eigendom

Verkoop je een onroerend goed (veelal een appartement) dat deel uitmaakt van een mede-eigendom, dan moet de basisakte en het regelement van mede-eigendom worden voorgelegd aan de koper. Heb je de basisakte niet in jouw bezit, dan neem je best even contact op met de syndicus of de notaris die de basisakte destijds heeft opgesteld.

 

• Inlichtingen te bekomen bij de syndicus

Verkoop je een onroerend goed (veelal een appartement) dat deel uitmaakt van een mede-eigendom, dan moet je jouw koper kunnen informeren over de fysieke en financiële toestand ervan. Je zal onder meer het saldo van het werkkapitaal en het reservekapitaal moeten bekend maken, het eventuele bedrag van de verschuldigde achterstallen, de toestand van de oproepen van kapitaalinbreng, een overzicht van alle gerechtelijke procedures binnen de vereniging van mede-eigenaars (VME), de notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen, alsook de periodieke afrekeningen van de voorbije twee jaar, enz…

 

Tot slot zijn er enkele documenten die slechts uiterlijk tegen het verlijden van de notariële akte aanwezig moeten zijn. Al zijn wij zelf voorstander om ze meteen te voorzien.

 

• Een keuring van de elektrische installaties “de elektriciteitskeuring”

Deze keuring omvat een controle uitgevoerd door een erkend keuringsorganisme, waarbij jouw elektrische installatie afgetoetst wordt aan de voorschriften van het AREI (algemeen reglement van elektrische installaties). Indien jouw installatie ouder is dan 1 oktober 1981, dan is de keuring verplicht. Dateert jouw installatie van na die datum, maar is jouw keuring ouder dan 25 jaar, ben je ze verloren of heb je inmiddels wijzigingen aangebracht aan de installatie, dan dien je opnieuw een keuring te laten uitvoeren. Een elektriciteitskeuring waaruit blijkt dat jouw installatie conform is blijft 25 jaar geldig. Zijn er toch enkele inbreuken op het AREI, dan is het aan de koper om deze binnen de voorziene periode –veelal 18 maanden na de aankoopakte- te verhelpen en de installatie opnieuw te onderwerpen aan een controle.

 

• Het postinterventiedossier (PID)

Werd jouw gebouw opgericht of door een aannemer verbouwd na 1 mei 2001, dan dien je over een postinterventiedossier te beschikken. Het wordt veelal opgemaakt door de architect of veiligheidscoördinator en dient verplicht aanwezig te zijn. Het is een samenvoeging van documenten en informatie die de bouwkundige toestand van uw woning in detail kan ontleden. Het dossier omvat onder meer de algemene bouwplannen, de uitvoeringsplannen omtrent elektriciteit, sanitair, verwarming, ventilatie, diverse technische fiches over de gebruikte materialen, gebruiksvoorschriften en eventueel zelfs facturen van aangekochte materialen of toestellen. Deed je enkele verbouwingen zelf, dan kan een beperkt PID volstaan. Voeg in dat geval alle informatie en documenten toe die betrekking hebben op de uitgevoerde werken. Het postinterventiedossier dient uiterlijk bij het verlijden van de verkoopakte aan de koper te worden overgedragen. De notaris dient de overdracht te bevestigen.

 

Conclusie:

 

Verkoop je een woning of appartement, dan heb je de volgende attesten en documenten nodig:

• - Eigendomstitel

• - Kadastraal uittreksel

• - Kadastraal plan

• - Bodemattest

• - Uittreksel uit het plannenregister

• - Uittreksel uit het vergunningenregister

• - Rooilijnplan

• - Energieprestatiecertificaat EPC

• - Aanwezigheid renovatieverplichting

• - Elektriciteitskeuring

• - Conformiteitsattest stookolietank

• - Asbestattest

• - Overstromingsrapport

• - Risicokaart waterbeheerder

• - Opzoeking erfgoed

• - Opzoeking voorkooprechten

• - Opzoeking bosdecreet en natuurbehoud

• - Postinterventiedossier PID

• - Huurovereenkomst of pachtovereenkomst

• - Plaatsbeschrijving en document huurwaarborg

• - Overeenkomst publiciteitspanelen

• - Basisakte en reglement van mede-eigendom

• - Inlichtingen syndicus

• - …

 

Is vastgoed niet uw tak of kies je liever voor een volledige ontzorging?

 

Dan kan je steeds contact opnemen met één van onze vastgoedmakelaars om de verschillende samenwerkingsmogelijkheden te bespreken.

Naast deze wettelijke verplichtingen gaan wij nog enkele stappen verder en voorzien we ook in professionele vastgoedfotografie, een goed zichtbaar reclamepaneel, wervende teksten, op maat gemaakte marketingcampagnes inclusief social media boosters, begeleide huisbezoeken en kijkdagen, doorgedreven opvolging van kandidaat-kopers, het opmaken van een onderhandse verkoopovereenkomst, beperkte overlijdensdekking voor kopers door ongeval, overdracht van nutsvoorzieningen en persoonlijke opvolging tot na het verlijden van de akte.

Contacteer ons vrijblijvend voor meer informatie.

 

Lees ook: Hoe mijn woning verkopen? Zelf of met een makelaar...