Wat is de impact op het verkooprecht (‘de registratierechten’) wanneer mensen samen kopen? Wordt er onderscheid gemaakt tussen gehuwden, wettelijk samenwonenden, feitelijk samenwonenden, familieleden, …? Wat als de ene koper een geërfde bouwgrond in bezit heeft maar de andere niet? Kunnen tarieven dan van elkaar verschillen?;

Hervorming registratierechten: wat bij aankoop door meerdere personen samen?

Uit de Vlaamse Codex Fiscaliteit vloeit voort dat de toepassing van de verlaagde tarieven en gunstmaatregelen voor iedere belastingplichtige individueel wordt bekeken. Of men ervoor in aanmerking komt, wordt nagegaan aan de hand van de specifieke eigen situatie: voldoet men aan de basisvoorwaarden? 

Wat is een "verkrijger"?

Hamvraag is natuurlijk hoe VLABEL kijkt naar het statuut van ‘koper’. Noteer daarbij dat deze identificatie volledig los staat van het huwelijksvermogensrecht. Of men nu gehuwd is onder het wettelijk stelsel, dan wel onder scheiding van goederen (al dan niet met TIGV): het maakt eigenlijk niet uit. De situatie van elke echtgenoot wordt afzonderlijk bekeken. De fiscus rekent ‘per kop’. Het is niet zo dat gehuwden als één geheel worden beschouwd.

Gunsttarieven

Noteer inzake de gunsttarieven vooreerst dat een basisvoorwaarde steeds is dat de kopers samen de geheelheid moeten verwerven in volle eigendom.

Wanneer aan die voorwaarde is voldaan, is het perfect mogelijk dat één koper het vastgoed verwerft aan een gunsttarief (6% of 5% -> 3% of 1%) over zijn gedeelte van de prijs, terwijl de andere koper voor zijn aandeel het standaardtarief van 10% betaalt. 

Klassieker is het geval waarbij de ene koper nog ander vastgoed bezit maar de andere niet. Of, de situatie waarbij één koper zich wel binnen drie jaar domicilieert op het adres maar de andere niet. Dan zal slechts die andere koper met navordering geconfronteerd worden.

Andere gunstmaatregelen

Hetzelfde principe geldt voor de meeneembaarheid: de ene koper kan ervoor in aanmerking komen, terwijl dat niet voor de andere geldt.

Voor de rechtenvermindering hetzelfde verhaal: het is perfect mogelijk dat één koper die wel kan inroepen maar een andere niet. De totale omvang van de rechtenvermindering wordt op gebouwniveau bepaald (5.600€ of 4.800€ heden). Maar: dit impliceert niet dat het voordeel geheel wegvalt van zodra één koper er niet voor in aanmerking komt. In dat geval wordt de rechtenvermindering op de registratierechten herleid tot het breukdeel van de kopers die er wel van kunnen genieten.

Een voorbeeld: twee echtgenoten kopen een woning aan 190.000€, elk aan 50%. Eén daarvan erfde recent een bouwgrond en betaalt daardoor 10%. De andere echtgenoot geniet het 6%-tarief én de rechtenvermindering. De eerste echtgenoot betaalt 8.500€ registratierechten (10% van 85.000€) – de andere echtgenoot betaalt 2.300€ registratierechten ( = (85.000€*6%) – 2.800€ (50% van de rechtenvermindering)).

Quid onder het nieuwe stelsel der verkooprechten?

De hervorming van het stelsel der verkooprechten verandert hier niets aan. Ook onder de nieuwe tariefstructuur van registratierechten kan het perfect dat één koper het gunsttarief voor de enige gezinswoning inroept terwijl de andere het standaardtarief betaalt. Alleen neemt de discrepantie toe: van 4% (= 10% - 6%) naar 9% (= 12% - 3%), zonder rekening te houden met de rechtenvermindering.

Overgangsregeling

Bijkomende complexiteit zit vervat in de overgangsregeling. Die schrijft voor dat kopers vanaf 1 januari 2022 tot en met 31 december 2023 kunnen kiezen tussen de huidige tarieven met de meeneembaarheid en de nieuwe verkooprechten / registratierechten zonder.

Niets lijkt in de weg te staan dat elke koper deze keuze voor zich kan maken. 

Het is perfect plausibel dat één koper kiest voor 6% met de meeneembaarheid en een andere voor 3% zonder de meeneembaarheid, met tussen beiden ook nog een verschil inzake de hoogte van de rechtenvermindering. 

Men houdt hier best rekening mee bij de complexe rekenoefening die velen zullen moeten maken naargelang de voor- en nadelen van beide systemen. Dit totdat de overgangsregeling op 1 januari 2024 verstrijkt.

Bron: CIB Oost-Vlaanderen.

Lees ook: Mijn woning zelf verkopen of met een vastgoedmakelaar?