Hoe beschermt de Wet Breyne u bij aankoop van een nieuwbouwwoning

Nieuwbouw kopen onder Wet Breyne

 

Heb je plannen om een nieuwbouwhuis of nieuwbouwappartement aan te kopen?

Het bouwen of laten bouwen van uw nieuwbouwwoning is allicht één van de belangrijkste beslissingen in uw leven, waar u bovendien vele jaren voor zal afbetalen. Dankzij de Wet Breyne, ook wel de ‘woningbouwwet’ genoemd, bent u als kandidaat-koper sinds 1971 zeer goed beschermt voor dergelijke aankopen. Benieuwd op welke manier de Wet Breyne U als koper dan juist beschermt? Lees hier welke garanties dit met zich meebrengt;

 

De "Wet Breyne" vierde deze maand zijn 50e verjaardag!

 

De betalingen

Koop je een nieuwbouwwoning, dan betaal je de woning in schijven af. Kortom zal je bij het verlijden van de notariële akte niet de gehele som dienen te betalen, maar u betaalt op dat moment enkel de grond en de werken die reeds voltooid zijn, daarna volgen de betalingen in schijven naarmate de werken vorderen.  Iedere bouwschijf die afgewerkt en opgeleverd werd door de architect is opvorderbaar. De percentages van deze schijven worden reeds in de onderhandse verkoopovereenkomst of “compromis” omschreven en dienen steeds in verhouding te staan met de daaraan toegewezen werken, dit op verantwoordelijkheid van de architect. Bij het ondertekenen van de onderhandse verkoopovereenkomst -die valt onder de Wet Breyne- wordt er reeds een voorschot aangerekend, in tegenstelling tot een traditionele verkoop waar de grootte van het voorschot vrij te bepalen is, mag het voorschot hier niet meer bedragen dan 5% van de aankoopprijs. Dit voorschot wordt vervolgens bij de authentieke akte verrekend met de grondprijs.

Een voorbeeld van de facturatieschijven volgens vordering der werken:

Voorafgaand aan de notariële akte:

  • 5% Voorschot op het grondaandeel;

Bij het verlijden van de notariële akte:

  • Het grondaandeel te verminderen met het reeds betaalde voorschot van 5%;
  • Aansluitkosten nutsvoorzieningen +- 2.500 euro;
  • Bij mede-eigendom uw bijdrage in de basisakte +- 1.000 euro;
  • De reeds opvorderbare bouwschijven die door de architect opgeleverd werden uit volgende lijst;

Na het verlijden van de notariële akte behoudens de reeds opgeleverde schijven:

  • 10% Afbraak en funderingswerken;
  • 15% Vloerplaat 1e verdiep;
  • 15% Vloerplaat 2e verdiep;
  • 10% Dakplaat + dakdichting;
  • 10% Buitenschrijnwerk;
  • 10% Leidingen nutsvoorzieningen: elektriciteit, sanitair, ventilatie,…;
  • 15% Binnenwerken: vloerisolatie-chape-bezetwerken, vloer- en tegelwerken,…;
  • 10% Binnenafwerking: keuken, badkamer, binnendeuren,…;
  • 2,5% Aanleg rondom het gebouw;
  • 2,5% Bij oplevering;

Aansprakelijkheid

Voor de aannemers, bouwfirma’s, architecten en verkopers is er een tienjarige aansprakelijkheid ingeroepen. Dit wil zeggen dat zij aansprakelijk zijn voor alle gebreken die betrekking hebben op de stevigheid van het gebouw en dit voor een periode van 10 jaar.

Deze termijn vangt aan bij de aanvaarding van de werken door de koper of opdrachtgever, meestal bepaald op datum van voorlopige oplevering

Sinds 1 juli 2018 zijn naast de architecten ook de aannemers en andere dienstverleners in de bouwsector verplicht om een 10-jarige aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. Het doel van deze verplichte verzekering is duidelijk, voorkomen dat bouwprofessionals failliet zouden gaan aan de soms zeer hoge kosten die gepaard kunnen gaan met de wederopbouw of de noodzakelijke herstellingen aan een getroffen gebouw.  De bouwpromotor kan ervoor kiezen om iedere aannemer voor zich een 10-jarige bouwaansprakelijkheidsverzekering te laten afsluiten of zelf een collectieve polis af te sluiten waar alle aannemers en onderaannemers zullen onder komen te staan. De laatste optie sluit uiteraard uit dat verzekeringsmaatschappijen van diverse aannemers met elkaar in een eindeloze discussie kunnen treden bij een eventueel schadegeval. Wij verkiezen steeds de collectieve polis boven de individuele.

Financiële problemen aannemer of bouwpromotor

Misschien wel één van de vaakst gestelde vragen is wat er gebeurt indien de aannemer of bouwpromotor failliet gaat? Wees gerust, je bent je spaarcenten niet kwijt.

Door het ontstaan van de Wet Breyne zijn er twee vormen van waarborgen ontstaan:

  1. Een erkende aannemer dient een borgsom te plaatsen bij de Deposito-en consignatiekas. Dit bedrag staat gelijk aan 5% van de totale prijs van het gebouw.

De aannemer moet binnen de dertig dagen na het ondertekenen van de overeenkomst een attest bezorgen waaruit blijkt dat zij hun verplichting zijn nagekomen.

Dit bedrag wordt bij helften vrijgemaakt: het eerste deel wordt bij de voorlopige oplevering vrijgemaakt en het tweede deel pas bij de definitieve oplevering.

  1. Een niet-erkende aannemer dient te werken met ofwel een voltooiingswaarborg ofwel een terugbetalingswaarborg.

Wanneer er gewerkt wordt met een voltooiingswaarborg zal de aannemer de nodige sommen voor de voltooiing van het huis of het gebouw waarborgen via een financiële instelling.

Wanneer er gewerkt wordt met een terugbetalingswaarborg zal de aannemer de terugbetaling van de reeds gestorte bijdragen waarborgen.

Wij stellen vast dat de voltooiingswaarborg het meest courant is. In dat geval betaald de aannemer of bouwpromotor een vergoeding aan de bank om de noodzakelijke gelden te provisioneren voor het geval hij failliet zou gaan. De bank zal vervolgens de financiële taak van de bouwpromotor op zich nemen en zorgen dat de voltooiing van de schijven financieel gewaarborgd blijft. 

Oplevering

Enerzijds hebben we de voorlopige oplevering en anderzijds de definitieve oplevering. Bij de voorlopige oplevering kan men vaststellen dat de werken voltooid zijn, echter betekent dit niet meteen de finale goedkeuring van de werken. Als koper krijg je op dat moment wel de kans om zichtbare gebreken aan te halen en in een proces verbaal van voorlopige oplevering te laten omschrijven. De Bouwpromotor zal er bijgevolg voor zorgen dat deze laatste afwerkingen of kleine beschadigingen binnen een aannemelijke periode in orde worden gebracht.  

De definitieve oplevering zal één jaar na de voorlopige oplevering plaatsvinden. Dit betekent in principe de officiële goedkeuring van de werken. Tijdens deze rondgang wordt er gecontroleerd op gebreken die eventueel ontstaan zijn nadat de vier seizoenen van het jaar hun invloed op het gebouw hebben gehad.   

In theorie gaat de tienjarige aansprakelijkheid in vanaf de definitieve oplevering. In de praktijk voorzien de meeste contracten dat de bouwheer de werken “keurt” bij een voorlopige oplevering. Met andere woorden, de voorlopige oplevering betekent de start van de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en architect. Op zich is dat de meest correcte datum, daar dat het moment is dat u het gebouw ook daadwerkelijk in gebruik begint te nemen.

Heb je een vraag over hoe de aan- of verkoop van een nieuwbouwwoning in zijn werk gaat? Aarzel niet om ons te contacteren en vraag naar de specialist terzake!

 

Lees ook: Mijn woning zelf verkopen of met een vastgoedmakelaar?

Vraag vandaag nog een gratis schatting aan van uw eigendom!

 

Gratis schatting